近日,一位名为“深房理装修队003”的微博号截图发出102份“深房理”会员违规炒房的资料,此举很快就引发了市场和有关部门的关注,深圳市住建局等七部门还发布关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告。深房理事件背后,“房产证券化”现象再次成为焦点。

在中国由于普通人苦于投资渠道的缺少,买房赚钱实现阶级跨越。在很长的一段时间里面,甚至未来一段时间里这种惯性思维会一直存在!其实深房理的底层逻辑与08年给世界带来巨大灾难金融危机的美国次贷危机是一样的!这也是这次事件政府如此重视的原因!关于次贷危机我推荐大家一部电影叫做《大空头》。

08年的次贷危机,原因是很多本来买不起房的人买了房却还不起房贷!深房理也让在深圳买不起房或没资格买房的人买上了房子,还不还的上就不清楚了。至少在我国深房理这种方式是违法的!

那我们普通人钱不多,但是又想像包租婆一样躺着赚钱该怎么办呢?其实早在1960年,深房理的玩法就被美国人搬进了股市。他的名字叫REITs,REITs(Real Estate Investment Trust)始于19世纪后期,但现代意义上避免双重征税的定义始于1960年。

什么是REITs?

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs):是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

简单来说,REITs是一种类似封闭式公募基金,但投资标的物为不动产的投资工具。

REITs从投资者那里募集资金,指定专业管理公司进行管理,管理公司通过购买或投资房地产项目(房地产项目范围很广,可以是住宅房产(比如公寓)、零售房产(比如购物大厦)、商务办公楼、酒店、厂房和仓库等),获得房产升值收益和出租收益。获得的收益在扣除管理费和其它相关费用后,向投资者定期发放分红。

REITs的种类

依据所持有资产种类不同,可以分为Equity REITs和Mortgage REITs,两者持有的主要资产分别是能产生租金收入的商业地产和抵押贷款,商业模式分别为operating company和security/loan investment,商业模式的不同也体现在杠杆使用上,Equity REITs的杠杆(debt/asset)通常在30-40%,Mortgage REITs的杠杆通常在75-85%。  

零售类REITs市值前3分别是:西蒙地产(SPG.US)市值380亿美元、金科(KIM.U)市值86亿美元、沃那多房信(VNO.US)市值84亿美元,因为新冠疫情的冲击这类REITs市值现在相比2019都几乎腰斩,这就是价格波动风险。

住宅公寓租赁类REITs市值前2分别是:资产住宅公司(EQR.US)市值275亿美元、阿湾物产(AVB.US)市值268亿美元,疫情对这类REITs几乎没啥影响,股价还很坚挺。

医疗类REITs市值前3分别是:芬塔公司(VTR)市值207亿美元、HCP Inc(HCP. US)市值180亿美元、Medical Properties Trust (MPW.US)市值130亿美元,覆盖了大量的医院类不动产。

新能源方面的BEP,市值110亿美元,覆盖了大量的风电水电类发电资产。

商业地产方面的BXP,市值165亿美元,是美国最大的甲级写字楼开发商和业主,主要集中在波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山和华盛顿特区五个市场。

REITs的特点

1、方便投资

REITs把房地产证券化后,投资者就不用动辄几百万的去买房产投资,来赚取房产升值和租金收益,为普通个人投资者提供了一个很方便获得不动产投资收益的渠道。

个人投资房产除了金额较大外,还会遇到手续繁琐,交易成本高,寻租较难,后续变现退出的难度较大等问题。有了REITs,投资者只需投资自己看好的类别的REITs即可,买卖方便。

2、盘活实物资产

REITs是一个转换器,可以把不动产直接转换为高流动性的证券。同时给了这些不动产一个市场化定价的机会,具备长期价格发现能力。

同时大量不动产之间的兼备重组均可以在证券市场实施,极大的盘活了实物资产,尤其是城镇基础设施建设、公共服务设施建设领域的不动产可以获得充分的流动性。政府可以有效盘活存量资产,利用社会资金继续推进城市发展。

3、抗通胀性

REITs的分红收益主要来源为不动产的租金。如果不动产资质好,租金增长幅度基本超过通货膨胀增幅。同时不动产还有增值的特点,REITs的管理人可以进行一定的资产变现来实现增值,把收益分红给投资人。

据统计,过去20多年里,富时美国权益REITs指数的年化回报达到10%,完全覆盖通胀率,远超美国国债、信用债的收益。

4、流动性好

REITs如同股票一样在股票市场上以很低的交易成本自由交易,具有较强流动性,比真正交易一套房产方便很多。

主要影响价格的因素为资产的经营前景和分红率,但同样受到股市波动的影响。

5、强制分红

大部分REITs,要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。美股很多REITs是按季度分红,也有每个月分红的品种。

任何投资都是有风险的,只是风险大小不同,我们不能只说优点而忽略风险。

拜登加息周期对REITs的影响如何

  • 2014 年上半年,受益于低利率环境和温和的住房供给, 美国 REITs 整体表现良好,FTSE NAREIT 权益类 REITs 指 数上涨 16%,同期标普 500 指数上涨 6%,REITs 指数中表 现最为良好的是住宅类 REITs 指数,上涨 23%。
  • 从历史 数据看,在过去几十年十年的六个加息周期中,REITs 在其中 五个周期中都取得了正收益,平均相关系数为 0.40。相 关系数为正告诉我们,加息周期实际上是有利于 REITs 的 表现的。
  • 从基本面上看,REITs 的收益主要来自租金和房产升值, 而房产和租金都会随着通胀而上升。实体经济的复苏,有 利于企业融资活动,提升居民可支配收入,扩大对住房的 需求,提高整体出租率,这些都有助于 REITs 的表现。

港股中的REITs

领展房产基金(00823.HK),就覆盖了香港大量的集市、商铺和车位;越秀房产信托基金(00405.HK)持有广州地标建筑国际金融中心和几个服装批发市场;富豪产业信托(01881.HK)则是持有大量的酒店类资产。

港股REITs的特点是和母公司关系较为密切,比如说越秀房产信托基金就较为依托越秀地产(00123.HK)。

港股中的REITs品种相对较少,但是也很有代表性。

A股中的REITs

鹏华前海(184801.SZ),上市交易的封闭类基金,其50%的基金资产投资于前海万科公馆,以获取商业物业稳定的租金收益机会;另外50%基金资产投资于上市公司股票、债券和货币市场工具等,以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。每年基金分红不低于年度可分配利润的90%,全部现金分红。

国内投资者还可以通过QDII介入美股的REITs,比如说场内交易的「160140」美国REIT,场外的广发美国房地产指数「000179」。但是有个问题,场内的交易量极小,场外的因为外汇额度限制,会出现溢价,存在不太同步的情况。

所以想投资我们自己的REITs还得再等,预计今年下半年A股就有REITs推出。

美股中我近期买的几只REITs

  • IVR(景顺抵押资本)
  • NLY (Annaly资本管理公司)
  • RKT (Rocket Cos)
  • AGNC (美国资本代理公司)
  • AHT (阿什福德酒店信托公司)

关于REITs的内容今天就暂时介绍到这里,近期一些REITs的Q1财报表现不错,文中提到的IVR与RKT将在5月5号公布他们的财报,到时我会和大家一起来研读一下他们的财报!

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注